RIO GRANDE.- La ciudad de Ushuaia, ubicada en el extremo austral del mundo, ha alcanzado cifras récord en cuanto a los precios de los alquileres residenciales, registrando un incremento del 215% en tan solo un año. Esta situación coloca a Ushuaia en el primer lugar de la lista de las ciudades con los alquileres más caros de Argentina.
En el centro de la capital de Tierra del Fuego, el costo de un monoambiente supera los $150.000 mensuales, un 45% más elevado que un espacio similar en Palermo, uno de los barrios más cotizados de la ciudad de Buenos Aires. Varias son las razones que explican estos precios exorbitantes, siendo uno de los factores determinantes el ingreso de los asalariados en Ushuaia, el cual suele ser un 20% más alto que en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires (CABA).
La polémica Ley de Alquileres, sancionada en plena pandemia en 2020, ha sido otro de los impulsores de los fuertes aumentos. Además, los propietarios de viviendas en Ushuaia han optado por apartarse del mercado de alquiler tradicional. A medida que finalizan los contratos de las unidades que ofrecían en alquiler, no las vuelven a destinar para ese fin, sino que las convierten en contratos temporarios o turísticos, o bien realizan acuerdos al margen de la ley, tal como se observa en todo el país.
Al respecto, Sergio Arroquy, presidente de la comisión Fiscalizadora del Colegio Profesional de Martilleros, Tasadores y/o Corredores de Tierra del Fuego, explicó que los valores de alquiler en Ushuaia varían según las zonas de la ciudad. En el centro comercial se encuentran los desarrollos más nuevos destinados al alquiler temporario para turistas, lo que resulta en precios considerablemente más altos en comparación con el macrocentro y la periferia.
Oferta mínima
Se estima que en Ushuaia, con una población cercana a los 85.000 habitantes, solo hay 35 viviendas en locación tradicional. En el macrocentro, es posible encontrar monoambientes de 30 a 34 metros cuadrados con valores que oscilan entre los $150.000 y $180.000 mensuales, mientras que los alquileres de dos ambientes están en el rango de $200.000 y $220.000 mensuales. Para las familias que buscan casas con patio y tres ambientes o más, los valores parten desde los $270.000 mensuales. Es importante destacar que en Ushuaia, las construcciones antiguas suelen contar con ambientes pequeños y techos bajos diseñados para facilitar el calefaccionamiento, lo que permite encontrar viviendas con varios ambientes en espacios reducidos pero con una eficiente aislación térmica.
Cambio de paradigmas
En los últimos años, Ushuaia ha experimentado un crecimiento hacia el oeste, donde se encuentran terrenos más amplios y construcciones modernas, con ambientes más cómodos y de concepto abierto. Sin embargo, esta expansión de la oferta también puede tener un efecto en cadena en las propiedades ubicadas en las áreas más periféricas de la ciudad. Con la disponibilidad de nuevas unidades en el microcentro, algunos propietarios de viviendas más alejadas están reconsiderando sus estrategias y optando por volver al mercado del alquiler tradicional, motivados por la competencia de las comodidades y ubicaciones convenientes del microcentro, así como las cambiantes condiciones económicas y de demanda.
Si bien Ushuaia atrae a extranjeros que van a trabajar, el número de estudiantes que llega a la ciudad no es tan significativo. Tierra del Fuego, en general, ha sido un destino atractivo para el trabajo debido a una ley que estableció un Área Aduanera Especial en 1972, exonerando de impuestos nacionales en la provincia. Como resultado, más del 90% de la población de Ushuaia es migrante de otras ciudades de Argentina o países limítrofes, siendo los extranjeros más comunes los provenientes de Bolivia. A diferencia de otras regiones de Argentina, en Ushuaia la actividad principal no es la agricultura, sino la construcción de viviendas.
En Río Gallegos, la situación es similar
En otras ciudades como Río Gallegos, la capital de Santa Cruz, también se presenta una escasez de oferta y los precios de los alquileres superan ampliamente los estipulados por el Índice de Contratos de Locación (ICL). La falta de créditos hipotecarios accesibles ha llevado a una mayor búsqueda de viviendas en alquiler, generando una demanda que supera ampliamente la oferta.
Comodoro Rivadavia no escapa a esta realidad
En Comodoro Rivadavia, Rawson, Trelew y Puerto Madryn, ubicadas en la provincia de Chubut, la situación es similar, con una oferta muy reducida de unidades en locación tradicional. Los precios de alquiler en estas ciudades patagónicas son igualmente elevados, afectando principalmente a trabajadores de distintos rubros, incluyendo el turismo, la minería, la administración pública y el comercio.
La combinación de la duración de los contratos estipulada por la Ley de Alquileres (3 años) y la actualización anual ha generado un escenario problemático tanto para los propietarios como para los inquilinos. Los propietarios se ven obligados a solicitar montos iniciales altos para evitar quedar desactualizados en pocos meses, mientras que los inquilinos, en muchos casos, deben aceptar estas condiciones debido a la escasez de opciones disponibles.
En conclusión, el alto costo de los alquileres en Ushuaia y otras ciudades patagónicas se debe a una combinación de factores, como los altos ingresos de los trabajadores locales, la escasa oferta de viviendas en alquiler tradicional, la vigencia de la Ley de Alquileres y las condiciones económicas y de demanda. Esta situación ha llevado a precios exorbitantes que superan ampliamente la media nacional. Aunque Ushuaia destaca por sus altos ingresos y atractivo turístico, otras ciudades como Río Gallegos, Comodoro Rivadavia y Puerto Madryn también experimentan una escasez de viviendas en alquiler y precios elevados, lo que dificulta el acceso a la vivienda para muchos residentes y trabajadores.
